Hypothek - fest oder Saron?!

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Chäserrugg

Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Chäserrugg » 16.09.2022 22:33

Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D

Chäserrugg

Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Chäserrugg » 16.09.2022 23:18

Luigi hat geschrieben:
16.09.2022 22:44
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Dein Post deckt sich nicht wirklich mit dem Thread-Titel.

Längerfristig wirst du mit Saron (ehem. Libor) immer günstiger fahren. Mitunter erfordert es aber zwischenzeitlich etwas mehr Liquidität und Einkommen. Da ist es dann halt sehr individuell, ob jemand in der Lage ist, dies finanziell mitzumachen oder nicht. Ich selber habe alles im Saron und werde daran auch nichts ändern.

Eine Marge von 0.6% ist sicher nicht schlecht. In den Standardkonditionen bewegt sich diese, je nach Bank, zwischen 100 und 130 BPS. Ausschlaggebend sind Volumen, Belehnungshöhe, Vermögenswerte bei deiner Bank, Einkommen und letztlich auch Verhandlungsgeschick. Bonität und die Liegenschaft selber haben keinen Einfluss, da bei Privatpersonen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum jeweils ein Standard-Rating zum Tragen kommt.
Ok, das mit der Bonität wusste ich nicht. Mein Banker hat, als ich auf 0.6% runter wollte, dass dies nur die Top-Kunden erhalten (Volumen, Bonität etc.).

Kollegen haben auch 0.35% - 0.45% Margen bei Saron. Wie die dazu kommen, muss ich mal nachhacken. Bei mir war bei 0.7% fertig. Allenfalls wenn ich den Berater noch bisschen nerve…0.65% :D

Ich lasse einen Teil fest und einen anderen Teil Saron. Hängt wie du richtig sagst davon ab, wie hoch die Belehnung auf der Liegenschaft ist und welches finanzielle Risiko man tragen kann.

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 17.09.2022 00:52

Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 23:18
Luigi hat geschrieben:
16.09.2022 22:44
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Dein Post deckt sich nicht wirklich mit dem Thread-Titel.

Längerfristig wirst du mit Saron (ehem. Libor) immer günstiger fahren. Mitunter erfordert es aber zwischenzeitlich etwas mehr Liquidität und Einkommen. Da ist es dann halt sehr individuell, ob jemand in der Lage ist, dies finanziell mitzumachen oder nicht. Ich selber habe alles im Saron und werde daran auch nichts ändern.

Eine Marge von 0.6% ist sicher nicht schlecht. In den Standardkonditionen bewegt sich diese, je nach Bank, zwischen 100 und 130 BPS. Ausschlaggebend sind Volumen, Belehnungshöhe, Vermögenswerte bei deiner Bank, Einkommen und letztlich auch Verhandlungsgeschick. Bonität und die Liegenschaft selber haben keinen Einfluss, da bei Privatpersonen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum jeweils ein Standard-Rating zum Tragen kommt.
Ok, das mit der Bonität wusste ich nicht. Mein Banker hat, als ich auf 0.6% runter wollte, dass dies nur die Top-Kunden erhalten (Volumen, Bonität etc.).

Kollegen haben auch 0.35% - 0.45% Margen bei Saron. Wie die dazu kommen, muss ich mal nachhacken. Bei mir war bei 0.7% fertig. Allenfalls wenn ich den Berater noch bisschen nerve…0.65% :D

Ich lasse einen Teil fest und einen anderen Teil Saron. Hängt wie du richtig sagst davon ab, wie hoch die Belehnung auf der Liegenschaft ist und welches finanzielle Risiko man tragen kann.
Belehnung spielt auch eine Rolle.
Haben Anfang Jahr ein Haus gekauft und ungebaut mit Baukredit in Hypothek.
Im Dezember für 10 Jahre 1% fixiert. Hatte für 10 Jahre auch bis 0.78%, haben dann alle wegen der hohen Belehnung abgewunken bzw. hätten Pensionskasse statt verpfänden beziehen müssen.

Wenn du fest und SARON kombinierst, solltest beide Verträge mit gleicher Laufzeit abschliessen.
Wenn du bei einer Hypothek noch gebunden bist und eine Hypo ausläuft, dann kriegst erst recht keine guten Konditionen...

Was immer hilft:
Viele Offerten reinholen, auch Vermittler wie valuu und so. Kostet ja nichts.

Bei einer Hypothekenerneuerung waren zuletzt Versicherer auch diejenigen mit super Angeboten - weiss nicht ob das jetzt immer noch der Fall ist mit den steigenden Zinsen.
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Julio Grande » 19.09.2022 08:27

Ich brauch keine Hypothek... ich zahl immer alles bar :beten:
Das Schlimmste, was einem im Leben passieren kann, ist, in seiner Jugend eine Wette zu gewinnen.

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 19.09.2022 09:42

Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 09:23
speed85 hat geschrieben:
17.09.2022 00:52
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 23:18
Luigi hat geschrieben:
16.09.2022 22:44
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Dein Post deckt sich nicht wirklich mit dem Thread-Titel.

Längerfristig wirst du mit Saron (ehem. Libor) immer günstiger fahren. Mitunter erfordert es aber zwischenzeitlich etwas mehr Liquidität und Einkommen. Da ist es dann halt sehr individuell, ob jemand in der Lage ist, dies finanziell mitzumachen oder nicht. Ich selber habe alles im Saron und werde daran auch nichts ändern.

Eine Marge von 0.6% ist sicher nicht schlecht. In den Standardkonditionen bewegt sich diese, je nach Bank, zwischen 100 und 130 BPS. Ausschlaggebend sind Volumen, Belehnungshöhe, Vermögenswerte bei deiner Bank, Einkommen und letztlich auch Verhandlungsgeschick. Bonität und die Liegenschaft selber haben keinen Einfluss, da bei Privatpersonen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum jeweils ein Standard-Rating zum Tragen kommt.
Ok, das mit der Bonität wusste ich nicht. Mein Banker hat, als ich auf 0.6% runter wollte, dass dies nur die Top-Kunden erhalten (Volumen, Bonität etc.).

Kollegen haben auch 0.35% - 0.45% Margen bei Saron. Wie die dazu kommen, muss ich mal nachhacken. Bei mir war bei 0.7% fertig. Allenfalls wenn ich den Berater noch bisschen nerve…0.65% :D

Ich lasse einen Teil fest und einen anderen Teil Saron. Hängt wie du richtig sagst davon ab, wie hoch die Belehnung auf der Liegenschaft ist und welches finanzielle Risiko man tragen kann.
Belehnung spielt auch eine Rolle.
Haben Anfang Jahr ein Haus gekauft und ungebaut mit Baukredit in Hypothek.
Im Dezember für 10 Jahre 1% fixiert. Hatte für 10 Jahre auch bis 0.78%, haben dann alle wegen der hohen Belehnung abgewunken bzw. hätten Pensionskasse statt verpfänden beziehen müssen.
Das ist ein Zeichen dafür, dass deine Belehnung über der Norm liegt, sprich über 80%. ;)
speed85 hat geschrieben:
17.09.2022 00:52
Wenn du fest und SARON kombinierst, solltest beide Verträge mit gleicher Laufzeit abschliessen.
Wenn du bei einer Hypothek noch gebunden bist und eine Hypo ausläuft, dann kriegst erst recht keine guten Konditionen...
Das verstehe ich jetzt nicht ganz. Die SARON-Hypothek hat ja gar keine Laufzeit im klassischen Sinn. Die Banken machen da zwar mittlerweile Rahmenverträge mit in der Regel zwei Jahren Laufzeit. Unabhängig davon kannst du aber jederzeit in eine Festhypothek wechseln oder diese amortisieren. Erschwert ist damit ja nur der Wechsel zu einer anderen Bank. Wichtig ist an dieser Stelle jedoch, dass, solltest du zu einer anderen Bank wechseln wollen, die Ablösung auch tranchenweise erfolgen kann. Das mit den kongruenten Laufzeit ist deshalb Mumpitz und birgt höchstens für dich selber ein erhöhtes Risiko. Damit hast du nämlich sämtliche Fälligkeiten an einem fixen Termin. Sollten zu diesem Zeitpunkt die Zinsen hoch sein, dann gute Nacht.
speed85 hat geschrieben:
17.09.2022 00:52
Was immer hilft:
Viele Offerten reinholen, auch Vermittler wie valuu und so. Kostet ja nichts.

Bei einer Hypothekenerneuerung waren zuletzt Versicherer auch diejenigen mit super Angeboten - weiss nicht ob das jetzt immer noch der Fall ist mit den steigenden Zinsen.
Es ist sicher nicht falsch, Augen und Ohren am Markt zu haben. Das kann dann in einem Gespräch mit dem Bankberater auch mal ein Druckmittel sein. Grundsätzlich rate ich aber, hier vorsichtig zu agieren. Es kann sich durchaus als lukrativ erweisen, seiner Bank treu zu bleiben. Sogenannte Hopper werden rasch erkannt und erhalten dann auch nicht immer das bestmögliche Angebot. Das mag in Zeiten, in denen Banken bullish auf Neukunden sind, vielleicht funktionieren - der Schuss kann aber genauso gut nach hinten los gehen. So verhält es sich auch mit externen Vermittlern. Diese sind zwar auf den ersten Blick gratis, die Kosten übernehmen aber am Ende die Banken und die werden dir bestimmt nichts schenken. Die Kosten werden einfach in deine Konditionen eingepreist.

Vorsicht ist auch bei Angeboten von Nicht-Banken, insbesondere Versicherungen und Pensionskassen geboten. Wir kommen jetzt aus einer längeren Phase von Negativzinsen, in welcher diese Unternehmen nach Möglichkeiten gesucht haben, ihr Geld rentabel zu platzieren. Sobald die Zinsen wieder ansteigen, ist damit zu rechnen, dass diese auch wieder aus diesem Geschäft aussteigen werden. Die damit verbundenen Regulatorien und die Einflüsse auf die eigene Bank sind nicht zu unterschätzen. Viel Spass denn, wenn dir die Versicherung mitteilt, deine Hypotheken nicht mehr zu verlängern oder noch schlimmer, diese am Markt an einen anderen Gläubiger weiterverkauft - da sind dir dann nämlich die Hände gebunden. Klar kann man das alles trotzdem machen. Da musst du aber finanziell sehr gut aufgestellt sein. Gerade für Leute wie dich, die eine hohe Belehnung haben, kann das aber verdammt gefährlich werden.
Betreffend SARON und fix kombiniert:
Ich mein, dass der Rahmenvertrag gleich lang laufen sollte wie derjenige der Festhypothek.

Sonst musst du den einen Teil neu verhandeln und hast praktisch keine Konkurrenzmöglichkeit, da keine Bank (zumindest mit interessanten Konditionen) dir ne 2. Hypothek macht, wenn du noch eine laufende andere Hypothek bei einer anderen Bank hast.

Wenn du das Geld der auslaufenden Hypothek nicht abbezahlen, bist du gezwungen eine 2. Hypothek bei derselben Bank abzuschliessen, welche dir dann kein attraktives machen muss, da du ja eh gebunden bist...

@Versicherungen:
- Ist Vertragssache, ob deine Hypo weiterverkauft werden darf oder nicht. Ist halt auch ne Frage, ob man ein Problem damit hat.
- Wenn die komplette Hypo ausläuft, kann man wieder mit allen neu verhandeln - ist dann ja nicht schlimm, wenn die Versicherung nicht mehr will...
Wenn die Belehnung im normalen Rahmen ist, findest du immer Banken, die Geld verdienen wollen.
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

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Raimundo
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Raimundo » 19.09.2022 09:53

Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Was zahlst du dann effektiv bei Saron ? Nur 0.7% Zinsen oder kommt da noch was oben drauf ?
Ich arbeite in Basel. Die damit verbundenen Therapiekosten sind sehr hoch. Spenden werden gerne entgegengenommen.

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 19.09.2022 09:58

Raimundo hat geschrieben:
19.09.2022 09:53
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Was zahlst du dann effektiv bei Saron ? Nur 0.7% Zinsen oder kommt da noch was oben drauf ?
"Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein besicherter Tagesgeldzins und basiert auf dem liquidesten Segment am CHF-Repomarkt." ==> Das sind echte Geschäfte wo sich die Banken untereinander Geld auslehnen.

Du hast die Marge plus den SARON-Zinssatz - meistens gemittelt über 3 Monate.
Da der Zuns seit Jahren < 0 war und die Banken im Vertrag definieren, dass dann quasi 0% gilt, zahlte man beim SARON nur die Marge.
Es wird aber erwartet, dass die SNB diese Woche den Zinssatz auf über 0 erhöht und dann wird auch der SARON über die 0% gehen.


Siehe z.B auch:
https://www.cler.ch/de/info/saron-hypot ... hert%20ist.
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 19.09.2022 11:19

speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 09:58

Es wird aber erwartet, dass die SNB diese Woche den Zinssatz auf über 0 erhöht und dann wird auch der SARON über die 0% gehen.


Siehe z.B auch:
https://www.cler.ch/de/info/saron-hypot ... hert%20ist.
Der 3-Monats-SARON liegt aktuell bereits bei 0.67%. Der Markt ist schneller und flexibler als die SNB... ;) Die Null-Linie wurde bereits Anfang August überschritten.

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 19.09.2022 11:34

Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 10:27
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 09:42
Betreffend SARON und fix kombiniert:
Ich mein, dass der Rahmenvertrag gleich lang laufen sollte wie derjenige der Festhypothek.

Sonst musst du den einen Teil neu verhandeln und hast praktisch keine Konkurrenzmöglichkeit, da keine Bank (zumindest mit interessanten Konditionen) dir ne 2. Hypothek macht, wenn du noch eine laufende andere Hypothek bei einer anderen Bank hast.

Wenn du das Geld der auslaufenden Hypothek nicht abbezahlen, bist du gezwungen eine 2. Hypothek bei derselben Bank abzuschliessen, welche dir dann kein attraktives machen muss, da du ja eh gebunden bist...

@Versicherungen:
- Ist Vertragssache, ob deine Hypo weiterverkauft werden darf oder nicht. Ist halt auch ne Frage, ob man ein Problem damit hat.
- Wenn die komplette Hypo ausläuft, kann man wieder mit allen neu verhandeln - ist dann ja nicht schlimm, wenn die Versicherung nicht mehr will...
Wenn die Belehnung im normalen Rahmen ist, findest du immer Banken, die Geld verdienen wollen.
Das stimmt so nicht. Ich kenne einen Fall, in dem die gesamte Finanzierung in vier Tranchen bei vier unterschiedlichen Instituten aufgeteilt ist. Das so sicher nicht die Regel, zeigt aber, dass es möglich ist. Die sogenannt 2. Hypothek - die es übrigens schon lange nicht mehr gibt - kannst du jedenfalls problemlos bei einem anderen Institut abschliessen.

Ich habe zu diesem Thema übrigens eine Diplomarbeit geschrieben. Kannst mir also glauben, dass ich da einigermassen Bescheid weiss. ;)
(Ich meine mit der 2. Hypothek diejenige bei der zweiten Bank, nicht diejenige im klassischen Sinn.)

Natürlich geht das, aber viele Banken haben das nicht so gerne und der Markt und die Verhandlunsposition ist grösser/besser, wenn du die komplette Hypothek wechseln kannst.
Oder sagst du, dass die Banken mit super Konditionen auf Kunden springen, die einen Teil der gewünschten Hypo schon fix bei ner anderen Bank haben?
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 19.09.2022 11:36

Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:19
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 09:58

Es wird aber erwartet, dass die SNB diese Woche den Zinssatz auf über 0 erhöht und dann wird auch der SARON über die 0% gehen.


Siehe z.B auch:
https://www.cler.ch/de/info/saron-hypot ... hert%20ist.
Der 3-Monats-SARON liegt aktuell bereits bei 0.67%. Der Markt ist schneller und flexibler als die SNB... ;) Die Null-Linie wurde bereits Anfang August überschritten.
Weiss nicht wo du schaust, aber der Tages-SARON war nie über 0% und der 3-Monats somit auch nicht.

Quelle:
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 19.09.2022 11:38

Luigi hat geschrieben:
16.09.2022 22:44
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Dein Post deckt sich nicht wirklich mit dem Thread-Titel.

Längerfristig wirst du mit Saron (ehem. Libor) immer günstiger fahren. Mitunter erfordert es aber zwischenzeitlich etwas mehr Liquidität und Einkommen. Da ist es dann halt sehr individuell, ob jemand in der Lage ist, dies finanziell mitzumachen oder nicht. Ich selber habe alles im Saron und werde daran auch nichts ändern.

Eine Marge von 0.6% ist sicher nicht schlecht. In den Standardkonditionen bewegt sich diese, je nach Bank, zwischen 100 und 130 BPS. Ausschlaggebend sind Volumen, Belehnungshöhe, Vermögenswerte bei deiner Bank, Einkommen und letztlich auch Verhandlungsgeschick. Bonität und die Liegenschaft selber haben keinen Einfluss, da bei Privatpersonen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum jeweils ein Standard-Rating zum Tragen kommt.
Bin auch der Meinung, dass du längerfristig mit SARON besser fährst, aber ich konnte vor gut 18 Monaten für 9 Jahre zu 0.65% fix abschliessen, darum habe ich rund 70% fest gemacht. Die restlichen 30% lasse ich SARON und wenn der Zinsaufwand zu hoch wird, amortisiere ich diesen Teil aus Reserve... Kann ja dann später wieder erhöhen. Dies zumindest mein Plan.

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 19.09.2022 11:40

speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 11:36
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:19
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 09:58

Es wird aber erwartet, dass die SNB diese Woche den Zinssatz auf über 0 erhöht und dann wird auch der SARON über die 0% gehen.


Siehe z.B auch:
https://www.cler.ch/de/info/saron-hypot ... hert%20ist.
Der 3-Monats-SARON liegt aktuell bereits bei 0.67%. Der Markt ist schneller und flexibler als die SNB... ;) Die Null-Linie wurde bereits Anfang August überschritten.
Weiss nicht wo du schaust, aber der Tages-SARON war nie über 0% und der 3-Monats somit auch nicht.

Quelle:
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2
Bloomberg. SFSNTC. 3-Monats-Satz, basierend auf dem SRFXON3 was die Overnight-Rate darstellt, welche bei -0.21 liegt wie von dir dargestellt.

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 19.09.2022 13:18

Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:40
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 11:36
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:19
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 09:58

Es wird aber erwartet, dass die SNB diese Woche den Zinssatz auf über 0 erhöht und dann wird auch der SARON über die 0% gehen.


Siehe z.B auch:
https://www.cler.ch/de/info/saron-hypot ... hert%20ist.
Der 3-Monats-SARON liegt aktuell bereits bei 0.67%. Der Markt ist schneller und flexibler als die SNB... ;) Die Null-Linie wurde bereits Anfang August überschritten.
Weiss nicht wo du schaust, aber der Tages-SARON war nie über 0% und der 3-Monats somit auch nicht.

Quelle:
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2
Bloomberg. SFSNTC. 3-Monats-Satz, basierend auf dem SRFXON3 was die Overnight-Rate darstellt, welche bei -0.21 liegt wie von dir dargestellt.
Link? Google findet nix mit obigen Angaben.

Nehme an die 0.67% sind bereits mit Marge, dann passts wieder.
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 19.09.2022 17:21

Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 13:41
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 13:18
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:40
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 11:36
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:19


Der 3-Monats-SARON liegt aktuell bereits bei 0.67%. Der Markt ist schneller und flexibler als die SNB... ;) Die Null-Linie wurde bereits Anfang August überschritten.
Weiss nicht wo du schaust, aber der Tages-SARON war nie über 0% und der 3-Monats somit auch nicht.

Quelle:
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2
Bloomberg. SFSNTC. 3-Monats-Satz, basierend auf dem SRFXON3 was die Overnight-Rate darstellt, welche bei -0.21 liegt wie von dir dargestellt.
Link? Google findet nix mit obigen Angaben.

Nehme an die 0.67% sind bereits mit Marge, dann passts wieder.
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2

Das ist, was zählt. Auf diesen Satz wird die individuell vereinbarte Marge aufgeschlagen.
Und am Freitag ist dann dieser Satz plötzlich bei rund 0.55%. Der Markt nimmt dies halt schon vorweg, da bekannt…

Chäserrugg

Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Chäserrugg » 19.09.2022 22:42

Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 09:03
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 23:18
Luigi hat geschrieben:
16.09.2022 22:44
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Dein Post deckt sich nicht wirklich mit dem Thread-Titel.

Längerfristig wirst du mit Saron (ehem. Libor) immer günstiger fahren. Mitunter erfordert es aber zwischenzeitlich etwas mehr Liquidität und Einkommen. Da ist es dann halt sehr individuell, ob jemand in der Lage ist, dies finanziell mitzumachen oder nicht. Ich selber habe alles im Saron und werde daran auch nichts ändern.

Eine Marge von 0.6% ist sicher nicht schlecht. In den Standardkonditionen bewegt sich diese, je nach Bank, zwischen 100 und 130 BPS. Ausschlaggebend sind Volumen, Belehnungshöhe, Vermögenswerte bei deiner Bank, Einkommen und letztlich auch Verhandlungsgeschick. Bonität und die Liegenschaft selber haben keinen Einfluss, da bei Privatpersonen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum jeweils ein Standard-Rating zum Tragen kommt.
Ok, das mit der Bonität wusste ich nicht. Mein Banker hat, als ich auf 0.6% runter wollte, dass dies nur die Top-Kunden erhalten (Volumen, Bonität etc.).

Kollegen haben auch 0.35% - 0.45% Margen bei Saron. Wie die dazu kommen, muss ich mal nachhacken. Bei mir war bei 0.7% fertig. Allenfalls wenn ich den Berater noch bisschen nerve…0.65% :D

Ich lasse einen Teil fest und einen anderen Teil Saron. Hängt wie du richtig sagst davon ab, wie hoch die Belehnung auf der Liegenschaft ist und welches finanzielle Risiko man tragen kann.
Mit ein bisschen Verhandlungsgeschick und Druck lässt sich da bestimmt noch was machen. Wenn du einen Teil der Hypothek fest anbindest, dann bindest du dich damit auch an die Bank - das würde ich mal noch in die Waagschale werfen.

So oder so ist es ratsam, zumindest einen Teil der Finanzierung im Saron zu belassen. Das gibt dir mitunter auch die Möglichkeit, einen Teil der Hypothek zu amortisieren. Gerade wenn die Zinsen stark ansteigen und die daraus resultierende Belastung für dich hoch werden sollte, kann das mitunter ein probates Mittel zur Senkung der Kosten sein.
Danke, werde es sicherlich nochmals versuchen. Sehr interessant deine Ausführungen in diesem Thread!

Natürlich auch danke an die anderen Rückmeldenden!

Chäserrugg

Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Chäserrugg » 19.09.2022 22:59

Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 09:23
speed85 hat geschrieben:
17.09.2022 00:52
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 23:18
Luigi hat geschrieben:
16.09.2022 22:44
Chäserrugg hat geschrieben:
16.09.2022 22:33
Saron - welche Marge liegt drin?

War immer der Meinung 0.6% sei eine gute Marge (aus Kundensicht). Habe kürzlich nur 0.7% offeriert erhalten … klar hängt von verschiedenen Punkten ab (Volumen, Bonität).

Wahrscheinlich zu lange weg vom Hypo-Geschäft :D
Dein Post deckt sich nicht wirklich mit dem Thread-Titel.

Längerfristig wirst du mit Saron (ehem. Libor) immer günstiger fahren. Mitunter erfordert es aber zwischenzeitlich etwas mehr Liquidität und Einkommen. Da ist es dann halt sehr individuell, ob jemand in der Lage ist, dies finanziell mitzumachen oder nicht. Ich selber habe alles im Saron und werde daran auch nichts ändern.

Eine Marge von 0.6% ist sicher nicht schlecht. In den Standardkonditionen bewegt sich diese, je nach Bank, zwischen 100 und 130 BPS. Ausschlaggebend sind Volumen, Belehnungshöhe, Vermögenswerte bei deiner Bank, Einkommen und letztlich auch Verhandlungsgeschick. Bonität und die Liegenschaft selber haben keinen Einfluss, da bei Privatpersonen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum jeweils ein Standard-Rating zum Tragen kommt.
Ok, das mit der Bonität wusste ich nicht. Mein Banker hat, als ich auf 0.6% runter wollte, dass dies nur die Top-Kunden erhalten (Volumen, Bonität etc.).

Kollegen haben auch 0.35% - 0.45% Margen bei Saron. Wie die dazu kommen, muss ich mal nachhacken. Bei mir war bei 0.7% fertig. Allenfalls wenn ich den Berater noch bisschen nerve…0.65% :D

Ich lasse einen Teil fest und einen anderen Teil Saron. Hängt wie du richtig sagst davon ab, wie hoch die Belehnung auf der Liegenschaft ist und welches finanzielle Risiko man tragen kann.
Belehnung spielt auch eine Rolle.
Haben Anfang Jahr ein Haus gekauft und ungebaut mit Baukredit in Hypothek.
Im Dezember für 10 Jahre 1% fixiert. Hatte für 10 Jahre auch bis 0.78%, haben dann alle wegen der hohen Belehnung abgewunken bzw. hätten Pensionskasse statt verpfänden beziehen müssen.
Das ist ein Zeichen dafür, dass deine Belehnung über der Norm liegt, sprich über 80%. ;)
speed85 hat geschrieben:
17.09.2022 00:52
Wenn du fest und SARON kombinierst, solltest beide Verträge mit gleicher Laufzeit abschliessen.
Wenn du bei einer Hypothek noch gebunden bist und eine Hypo ausläuft, dann kriegst erst recht keine guten Konditionen...
Das verstehe ich jetzt nicht ganz. Die SARON-Hypothek hat ja gar keine Laufzeit im klassischen Sinn. Die Banken machen da zwar mittlerweile Rahmenverträge mit in der Regel zwei Jahren Laufzeit. Unabhängig davon kannst du aber jederzeit in eine Festhypothek wechseln oder diese amortisieren. Erschwert ist damit ja nur der Wechsel zu einer anderen Bank. Wichtig ist an dieser Stelle jedoch, dass, solltest du zu einer anderen Bank wechseln wollen, die Ablösung auch tranchenweise erfolgen kann. Das mit den kongruenten Laufzeit ist deshalb Mumpitz und birgt höchstens für dich selber ein erhöhtes Risiko. Damit hast du nämlich sämtliche Fälligkeiten an einem fixen Termin. Sollten zu diesem Zeitpunkt die Zinsen hoch sein, dann gute Nacht.
speed85 hat geschrieben:
17.09.2022 00:52
Was immer hilft:
Viele Offerten reinholen, auch Vermittler wie valuu und so. Kostet ja nichts.

Bei einer Hypothekenerneuerung waren zuletzt Versicherer auch diejenigen mit super Angeboten - weiss nicht ob das jetzt immer noch der Fall ist mit den steigenden Zinsen.
Es ist sicher nicht falsch, Augen und Ohren am Markt zu haben. Das kann dann in einem Gespräch mit dem Bankberater auch mal ein Druckmittel sein. Grundsätzlich rate ich aber, hier vorsichtig zu agieren. Es kann sich durchaus als lukrativ erweisen, seiner Bank treu zu bleiben. Sogenannte Hopper werden rasch erkannt und erhalten dann auch nicht immer das bestmögliche Angebot. Das mag in Zeiten, in denen Banken bullish auf Neukunden sind, vielleicht funktionieren - der Schuss kann aber genauso gut nach hinten los gehen. So verhält es sich auch mit externen Vermittlern. Diese sind zwar auf den ersten Blick gratis, die Kosten übernehmen aber am Ende die Banken und die werden dir bestimmt nichts schenken. Die Kosten werden einfach in deine Konditionen eingepreist.

Vorsicht ist auch bei Angeboten von Nicht-Banken, insbesondere Versicherungen und Pensionskassen geboten. Wir kommen jetzt aus einer längeren Phase von Negativzinsen, in welcher diese Unternehmen nach Möglichkeiten gesucht haben, ihr Geld rentabel zu platzieren. Sobald die Zinsen wieder ansteigen, ist damit zu rechnen, dass diese auch wieder aus diesem Geschäft aussteigen werden. Die damit verbundenen Regulatorien und die Einflüsse auf die eigene Bank sind nicht zu unterschätzen. Viel Spass denn, wenn dir die Versicherung mitteilt, deine Hypotheken nicht mehr zu verlängern oder noch schlimmer, diese am Markt an einen anderen Gläubiger weiterverkauft - da sind dir dann nämlich die Hände gebunden. Klar kann man das alles trotzdem machen. Da musst du aber finanziell sehr gut aufgestellt sein. Gerade für Leute wie dich, die eine hohe Belehnung haben, kann das aber verdammt gefährlich werden.
Kann ich bestätigen. Übernehme eine Hypothek von einer Fremdbank des Verkäufers. Für meine Haupt-Bank kein Problem trotz mehrjähriger Laufzeit bei der Fremdbank.

Habe also eine Finanzierung über 2 Banken. Das sollte m.E. ja auch später wieder funktionieren, falls ich nach Ablauf der Festhypothek allenfalls wechseln wollte.

Gibt es da aber Karenzfristen, welche maximal akzeptier werden. Beispielsweise maximal noch 2 Jahre Laufzeit oder so?

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 22.09.2022 09:51

Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 13:41
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 13:18
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:40
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 11:36
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:19


Der 3-Monats-SARON liegt aktuell bereits bei 0.67%. Der Markt ist schneller und flexibler als die SNB... ;) Die Null-Linie wurde bereits Anfang August überschritten.
Weiss nicht wo du schaust, aber der Tages-SARON war nie über 0% und der 3-Monats somit auch nicht.

Quelle:
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2
Bloomberg. SFSNTC. 3-Monats-Satz, basierend auf dem SRFXON3 was die Overnight-Rate darstellt, welche bei -0.21 liegt wie von dir dargestellt.
Link? Google findet nix mit obigen Angaben.

Nehme an die 0.67% sind bereits mit Marge, dann passts wieder.
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2

Das ist, was zählt. Auf diesen Satz wird die individuell vereinbarte Marge aufgeschlagen.
Und wo steht der SARON heute so? :D
Und wo wird er wohl morgen stehen?

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 22.09.2022 10:01

Luigi hat geschrieben:
22.09.2022 09:56
Fabiano hat geschrieben:
22.09.2022 09:51
Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 13:41
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 13:18
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:40


Bloomberg. SFSNTC. 3-Monats-Satz, basierend auf dem SRFXON3 was die Overnight-Rate darstellt, welche bei -0.21 liegt wie von dir dargestellt.
Link? Google findet nix mit obigen Angaben.

Nehme an die 0.67% sind bereits mit Marge, dann passts wieder.
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2

Das ist, was zählt. Auf diesen Satz wird die individuell vereinbarte Marge aufgeschlagen.
Und wo steht der SARON heute so? :D
Und wo wird er wohl morgen stehen?
Verstehe weder deine Frage noch was daran lustig sein soll.
Ok, vergiss es. Es waren zwei einfache Fragen. Aber ich hab oben die Bloomi-Ticker hingeschrieben. Es ist alles nachvollziehbar. Du scheinst ja irgendwie auch in der Finanzbranche tätig zu sein, zumindest wird mir das suggeriert. Dann schau dir mal die Marktmechanismen an, informiere dich, was z.B. der 3-Monats-Satz ist, in welchen Abständen die geldpolitische Lagebeurteilung stattfindet und wie man die SARON-Entwicklung in die Zukunft projizieren kann. In welcher Periodizität die Banken die Sätze ggü. den Kunden anpassen denke ich weisst du, da du den Kommentaren nach irgendwo im Retail-Banking zuhause bist....

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 22.09.2022 14:40

Fabiano hat geschrieben:
22.09.2022 09:51
Luigi hat geschrieben:
19.09.2022 13:41
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 13:18
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:40
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 11:36

Weiss nicht wo du schaust, aber der Tages-SARON war nie über 0% und der 3-Monats somit auch nicht.

Quelle:
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2
Bloomberg. SFSNTC. 3-Monats-Satz, basierend auf dem SRFXON3 was die Overnight-Rate darstellt, welche bei -0.21 liegt wie von dir dargestellt.
Link? Google findet nix mit obigen Angaben.

Nehme an die 0.67% sind bereits mit Marge, dann passts wieder.
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2

Das ist, was zählt. Auf diesen Satz wird die individuell vereinbarte Marge aufgeschlagen.
Und wo steht der SARON heute so? :D
Und wo wird er wohl morgen stehen?
https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2
Der vom 21.9 ist bei -0.21%, der vom 22.9 wird auch etwa da sein und der vom 23.9 wird dann irgendwo bei 0.5x zu liegen kommen.

Ändert nichts daran, dass dein Bloomberg-Kurs wahrscheinlich ein indikativer Kurs ist.

Preis einer SARON-hypotheke = SARON-Basis + Marge
SARON-Basis ist in der Regel ein SARON-Compound auf 1 oder 3 Monate und entspricht den gemittelten Werten in dieser Zeitperiode des SARON-Satzes, welcher ja nur auf Tagesbasis erhältlich ist (weil Overnight-Zinssatz...).

Man findet auch bei Banken teilweise indikative Kurse für Geldmarkt-Hypotheken:
z.B. https://www.gkb.ch/de/private/hypotheke ... ice/zinsen

Hier noch dein Beitrag:
Fabiano hat geschrieben:
19.09.2022 11:19
speed85 hat geschrieben:
19.09.2022 09:58

Es wird aber erwartet, dass die SNB diese Woche den Zinssatz auf über 0 erhöht und dann wird auch der SARON über die 0% gehen.


Siehe z.B auch:
https://www.cler.ch/de/info/saron-hypot ... hert%20ist.
Der 3-Monats-SARON liegt aktuell bereits bei 0.67%. Der Markt ist schneller und flexibler als die SNB... ;) Die Null-Linie wurde bereits Anfang August überschritten.
==> Der 3 Monats-SARON kann man nicht in die Zukunft voraussagen, sondern nur in die Vergangenheit.
Hängt von der Periode ab, wenn du auf Quartalsbasis einen SARON-Compound bildest, wird der auch von Q3 < Null liegen, da der grösste Teil der Tage Zinsen zwischen <= -0.2 galten. Das ist reine Mathematik und hat nichts mit Finanzwissen zu tun.
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 22.09.2022 14:58

Da bin ich mit dir in fast allem einig, und wenn du vom SARON sprichst der dem Kunden berechnet wird, dann ist dies natürlich eine nachgelagerte Betrachtung. Also per Ende Q3 wird der Bankkunde natürlich noch von der Minus-, resp. Nullbasis profitieren, ABER was ich sagen will: Es ist unredlich zu sagen, dass für einen Neukunden und so habe ich die Erstanfrage interpretiert, eine Null-Basis anzunehmen ist, da bereits klar war, dass der SARON nun steigen wird.

Genau dies impliziert ja der 3-Monats-Forward-Saron-Index. Und nun, wo ich mit dir nicht einig bin. Das ist kein indikativer Kurs im eigentlichen Sinne, sondern das widerspiegelt die Markterwartungen und diese lassen sich natürlich mittel Zins-Futures genau berechnen. Und den Markt sollte man bei einem Konstrukt, in dem es nur alle 3 Monate eine Änderung gibt, natürlich beachten.

Long story short: Wir haben wahrscheinlich aneinander vorbeigesprochen, aber was ich von Anfang an sagen wollte, es wurde bereits im August ziemlich klar, dass der SARON nicht mehr negativ sein wird nach der nächsten geldpolitischen Lagebeurteilung und sollte irgendein Banker z.B. Mitte August oder so einem Kunden noch einen SARON aufgeschwatzt haben mit dem Argument, dass der SARON ja noch im Minus sei, hat er entweder seinen Job nicht verstanden oder den Kunden verarscht...

Besser so? :D

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 22.09.2022 15:24

Fabiano hat geschrieben:
22.09.2022 14:58
Da bin ich mit dir in fast allem einig, und wenn du vom SARON sprichst der dem Kunden berechnet wird, dann ist dies natürlich eine nachgelagerte Betrachtung. Also per Ende Q3 wird der Bankkunde natürlich noch von der Minus-, resp. Nullbasis profitieren, ABER was ich sagen will: Es ist unredlich zu sagen, dass für einen Neukunden und so habe ich die Erstanfrage interpretiert, eine Null-Basis anzunehmen ist, da bereits klar war, dass der SARON nun steigen wird.

Genau dies impliziert ja der 3-Monats-Forward-Saron-Index. Und nun, wo ich mit dir nicht einig bin. Das ist kein indikativer Kurs im eigentlichen Sinne, sondern das widerspiegelt die Markterwartungen und diese lassen sich natürlich mittel Zins-Futures genau berechnen. Und den Markt sollte man bei einem Konstrukt, in dem es nur alle 3 Monate eine Änderung gibt, natürlich beachten.

Long story short: Wir haben wahrscheinlich aneinander vorbeigesprochen, aber was ich von Anfang an sagen wollte, es wurde bereits im August ziemlich klar, dass der SARON nicht mehr negativ sein wird nach der nächsten geldpolitischen Lagebeurteilung und sollte irgendein Banker z.B. Mitte August oder so einem Kunden noch einen SARON aufgeschwatzt haben mit dem Argument, dass der SARON ja noch im Minus sei, hat er entweder seinen Job nicht verstanden oder den Kunden verarscht...

Besser so? :D
Ein bisschen besser. ;)

im Gegensatz zu Luigi und mir hattest du bei deinem Bloomberg-Kurs keine klickbare Quelle angegeben.
Insbesondere erläuterst du erst jetzt, dass der erwähnte Kurs ein Forward-Kurs ist.

Die SARON-Hypotheken basieren aber nicht auf den Markterwartungen und die SNB hat schon öfters überrascht, auch wen sie das heute nicht getan hat.

Ich glaube/hoffe auch nicht, dass seriöse Bankberater im August noch SARON-Hypos aufgeschwatzt haben mit diesem Argument.

Was ich erwähnen wollte, war, dass einige Banken in der Vergangenheit bei SARON-Hypotheken zu tieferen Margen bereit waren, da die Banken den Basis-SARON-Satz bei Minuszinsen immer auf 0 aufrunden und so eine zusätzliche Marge haben (respektive hatten). Wo das gemacht wurde, hat es immerhin den Vorteil, dass man in der Laufzeit seiner SARON-Hypotheke immer noch davon profitiert.

Längerfristig und allgemein gerechnet sind Geldmarkthypotheken immer günstiger als Festhypotheken, da niemand den idealen Zeitpunkt kennt, wann man eine tiefe Festhypothek aufgrund von steigenden Zinsen abschliessen sollte (da die Banken diese Zinserwartung ja einpreisen)...
Im Einzelfall kann es für eine beschränkte Zeitperiode anders aussehen: Wer jetzt (wie meine Frau und ich) das Glück hatten, noch ein langjährige Festhypothek zu tiefen Zinsen abzuschliessen, fährt in der Laufzeit der Festhypothek günstiger. Aber genauso gut könnte es sich bei einer Festhypothek andersrum entwickeln. Ist schon krass, dass wir aktuell für eine 10-Jahres-Festhyptohek das 2.5 -3fache an Zinsen bezahlen müssten...
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

Fabiano
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von Fabiano » 22.09.2022 15:47

speed85 hat geschrieben:
22.09.2022 15:24
Fabiano hat geschrieben:
22.09.2022 14:58
Da bin ich mit dir in fast allem einig, und wenn du vom SARON sprichst der dem Kunden berechnet wird, dann ist dies natürlich eine nachgelagerte Betrachtung. Also per Ende Q3 wird der Bankkunde natürlich noch von der Minus-, resp. Nullbasis profitieren, ABER was ich sagen will: Es ist unredlich zu sagen, dass für einen Neukunden und so habe ich die Erstanfrage interpretiert, eine Null-Basis anzunehmen ist, da bereits klar war, dass der SARON nun steigen wird.

Genau dies impliziert ja der 3-Monats-Forward-Saron-Index. Und nun, wo ich mit dir nicht einig bin. Das ist kein indikativer Kurs im eigentlichen Sinne, sondern das widerspiegelt die Markterwartungen und diese lassen sich natürlich mittel Zins-Futures genau berechnen. Und den Markt sollte man bei einem Konstrukt, in dem es nur alle 3 Monate eine Änderung gibt, natürlich beachten.

Long story short: Wir haben wahrscheinlich aneinander vorbeigesprochen, aber was ich von Anfang an sagen wollte, es wurde bereits im August ziemlich klar, dass der SARON nicht mehr negativ sein wird nach der nächsten geldpolitischen Lagebeurteilung und sollte irgendein Banker z.B. Mitte August oder so einem Kunden noch einen SARON aufgeschwatzt haben mit dem Argument, dass der SARON ja noch im Minus sei, hat er entweder seinen Job nicht verstanden oder den Kunden verarscht...

Besser so? :D
Ein bisschen besser. ;)

im Gegensatz zu Luigi und mir hattest du bei deinem Bloomberg-Kurs keine klickbare Quelle angegeben.
Insbesondere erläuterst du erst jetzt, dass der erwähnte Kurs ein Forward-Kurs ist.

Die SARON-Hypotheken basieren aber nicht auf den Markterwartungen und die SNB hat schon öfters überrascht, auch wen sie das heute nicht getan hat.

Ich glaube/hoffe auch nicht, dass seriöse Bankberater im August noch SARON-Hypos aufgeschwatzt haben mit diesem Argument.

Was ich erwähnen wollte, war, dass einige Banken in der Vergangenheit bei SARON-Hypotheken zu tieferen Margen bereit waren, da die Banken den Basis-SARON-Satz bei Minuszinsen immer auf 0 aufrunden und so eine zusätzliche Marge haben (respektive hatten). Wo das gemacht wurde, hat es immerhin den Vorteil, dass man in der Laufzeit seiner SARON-Hypotheke immer noch davon profitiert.

Längerfristig und allgemein gerechnet sind Geldmarkthypotheken immer günstiger als Festhypotheken, da niemand den idealen Zeitpunkt kennt, wann man eine tiefe Festhypothek aufgrund von steigenden Zinsen abschliessen sollte (da die Banken diese Zinserwartung ja einpreisen)...
Im Einzelfall kann es für eine beschränkte Zeitperiode anders aussehen: Wer jetzt (wie meine Frau und ich) das Glück hatten, noch ein langjährige Festhypothek zu tiefen Zinsen abzuschliessen, fährt in der Laufzeit der Festhypothek günstiger. Aber genauso gut könnte es sich bei einer Festhypothek andersrum entwickeln. Ist schon krass, dass wir aktuell für eine 10-Jahres-Festhyptohek das 2.5 -3fache an Zinsen bezahlen müssten...
Bloomberg mit klickbarer Quelle ist schwierig... ;)
Yep, ich habe 3-Monats-Kurs statt 3-Monats-Forward-Kurs geschrieben. Das hat dann wohl zum Missverständnis geführt.
Dachte einfach, dass ihr aus der Finanzwelt euch ja selbst schnell den Ticker in Bloomberg eingeben könnt, dann hättet ihr die Grundlage gesehen.
Konnte meine Hypothek fest im Frühling 2021 für 9 Jahr zu 0.65% abschliessen.... Ich möchte nun auch nicht tauschen.

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 23.09.2022 06:46

Fabiano hat geschrieben:
22.09.2022 15:47
speed85 hat geschrieben:
22.09.2022 15:24
Fabiano hat geschrieben:
22.09.2022 14:58
Da bin ich mit dir in fast allem einig, und wenn du vom SARON sprichst der dem Kunden berechnet wird, dann ist dies natürlich eine nachgelagerte Betrachtung. Also per Ende Q3 wird der Bankkunde natürlich noch von der Minus-, resp. Nullbasis profitieren, ABER was ich sagen will: Es ist unredlich zu sagen, dass für einen Neukunden und so habe ich die Erstanfrage interpretiert, eine Null-Basis anzunehmen ist, da bereits klar war, dass der SARON nun steigen wird.

Genau dies impliziert ja der 3-Monats-Forward-Saron-Index. Und nun, wo ich mit dir nicht einig bin. Das ist kein indikativer Kurs im eigentlichen Sinne, sondern das widerspiegelt die Markterwartungen und diese lassen sich natürlich mittel Zins-Futures genau berechnen. Und den Markt sollte man bei einem Konstrukt, in dem es nur alle 3 Monate eine Änderung gibt, natürlich beachten.

Long story short: Wir haben wahrscheinlich aneinander vorbeigesprochen, aber was ich von Anfang an sagen wollte, es wurde bereits im August ziemlich klar, dass der SARON nicht mehr negativ sein wird nach der nächsten geldpolitischen Lagebeurteilung und sollte irgendein Banker z.B. Mitte August oder so einem Kunden noch einen SARON aufgeschwatzt haben mit dem Argument, dass der SARON ja noch im Minus sei, hat er entweder seinen Job nicht verstanden oder den Kunden verarscht...

Besser so? :D
Ein bisschen besser. ;)

im Gegensatz zu Luigi und mir hattest du bei deinem Bloomberg-Kurs keine klickbare Quelle angegeben.
Insbesondere erläuterst du erst jetzt, dass der erwähnte Kurs ein Forward-Kurs ist.

Die SARON-Hypotheken basieren aber nicht auf den Markterwartungen und die SNB hat schon öfters überrascht, auch wen sie das heute nicht getan hat.

Ich glaube/hoffe auch nicht, dass seriöse Bankberater im August noch SARON-Hypos aufgeschwatzt haben mit diesem Argument.

Was ich erwähnen wollte, war, dass einige Banken in der Vergangenheit bei SARON-Hypotheken zu tieferen Margen bereit waren, da die Banken den Basis-SARON-Satz bei Minuszinsen immer auf 0 aufrunden und so eine zusätzliche Marge haben (respektive hatten). Wo das gemacht wurde, hat es immerhin den Vorteil, dass man in der Laufzeit seiner SARON-Hypotheke immer noch davon profitiert.

Längerfristig und allgemein gerechnet sind Geldmarkthypotheken immer günstiger als Festhypotheken, da niemand den idealen Zeitpunkt kennt, wann man eine tiefe Festhypothek aufgrund von steigenden Zinsen abschliessen sollte (da die Banken diese Zinserwartung ja einpreisen)...
Im Einzelfall kann es für eine beschränkte Zeitperiode anders aussehen: Wer jetzt (wie meine Frau und ich) das Glück hatten, noch ein langjährige Festhypothek zu tiefen Zinsen abzuschliessen, fährt in der Laufzeit der Festhypothek günstiger. Aber genauso gut könnte es sich bei einer Festhypothek andersrum entwickeln. Ist schon krass, dass wir aktuell für eine 10-Jahres-Festhyptohek das 2.5 -3fache an Zinsen bezahlen müssten...
Bloomberg mit klickbarer Quelle ist schwierig... ;)
Yep, ich habe 3-Monats-Kurs statt 3-Monats-Forward-Kurs geschrieben. Das hat dann wohl zum Missverständnis geführt.
Dachte einfach, dass ihr aus der Finanzwelt euch ja selbst schnell den Ticker in Bloomberg eingeben könnt, dann hättet ihr die Grundlage gesehen.
Konnte meine Hypothek fest im Frühling 2021 für 9 Jahr zu 0.65% abschliessen.... Ich möchte nun auch nicht tauschen.
Hehe, passt. :)
(Arbeite bei einer Banken-IT-Firma als Softwareentwickler und nicht bei einer Bank direkt.)
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 20.12.2022 23:59

Luigi hat geschrieben:
22.09.2022 15:57
(...)
Hey Luigi!

https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2

Mir fällt auf, dass als der SNB-Leitzins negativ war, der SARON jeweils höher/besser (z.B. Leitzins -0.25, SARON zwischen -0.19 bis -0.22) war.

Seit der SNB-Leitzins aber positiv ist, ist der SARON jeweils tiefer/schlechter (z.B. Letzins +0.5, SARON zwischen +0.38 - +0.46).
Wieso ist das so?

Dass der SARON jeweils höher/besser war macht für mich Sinn:
Ich leihe einer anderen Bank Geld und zahle weniger Minuszinsen als bei der SNB bzw. erhalte mehr Positivzinsen als bei der SNB. Sonst kann ich das Geld ja gleich bei der SNB lassen.

Aber wieso ist das aktuell bei den Positivzinsen nicht der Fall?



Nachtrag:
So halb begreife ich es glaubs dank https://de.wikipedia.org/wiki/Swiss_Ave ... _Overnight und https://de.wikipedia.org/wiki/R%C3%BCckkaufvereinbarung.

Verstehe ich das Richtig? Der SARON basiert ja auf Repo-Geschäften und beim Repo-Geschäft gibt es Geld gegen eine Sicherheit, wobei am nächsten Tag das Geld und die Sicherheit wieder den umgekehrten Weg machen, wobei der Geldempfänger zusätzlich einen Zins bezahlt.
Hier geht es also vor allem um Liquidität, die benötigt wird.

Aber das erklärt mir irgendwo trotzdem nicht, warum der Zins tiefer ist:
Aus Sicht der Bank, welche das Geld zahlt und danach mit Zins zurückbekommt: Was ist daran für mich als diese Bank attraktiv? Als Sichtguthaben bei der SNB würde ich ja bei den aktuellen Positivzinsen mehr Zinsen erhalten, als von der anderen Bank (zumindest scheint das im Schnitt ja so zu sein, da sonst der SARON nicht tiefer als der SNB-Letzins wäre).

Luigi: Bringe bitte Licht ins Dunkle! :beten:
Warnung: Obiger Beitrag enthält u.U. Ironie und/oder Satire. Ironie/Satire steht unter Verdacht bei bestimmten Gefährdungsgruppen Krebs auszulösen. Vor allem, wenn es konsumiert wird, ohne erkannt zu werden!

speed85
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Re: Hypothek - fest oder Saron?!

Beitrag von speed85 » 21.12.2022 13:24

Luigi hat geschrieben:
21.12.2022 08:31
speed85 hat geschrieben:
20.12.2022 23:59
Luigi hat geschrieben:
22.09.2022 15:57
(...)
Hey Luigi!

https://www.snb.ch/de/iabout/stat/statr ... e_rates#t2

Mir fällt auf, dass als der SNB-Leitzins negativ war, der SARON jeweils höher/besser (z.B. Leitzins -0.25, SARON zwischen -0.19 bis -0.22) war.

Seit der SNB-Leitzins aber positiv ist, ist der SARON jeweils tiefer/schlechter (z.B. Letzins +0.5, SARON zwischen +0.38 - +0.46).
Wieso ist das so?

Dass der SARON jeweils höher/besser war macht für mich Sinn:
Ich leihe einer anderen Bank Geld und zahle weniger Minuszinsen als bei der SNB bzw. erhalte mehr Positivzinsen als bei der SNB. Sonst kann ich das Geld ja gleich bei der SNB lassen.

Aber wieso ist das aktuell bei den Positivzinsen nicht der Fall?

Nachtrag:
So halb begreife ich es glaubs dank https://de.wikipedia.org/wiki/Swiss_Ave ... _Overnight und https://de.wikipedia.org/wiki/R%C3%BCckkaufvereinbarung.

Verstehe ich das Richtig? Der SARON basiert ja auf Repo-Geschäften und beim Repo-Geschäft gibt es Geld gegen eine Sicherheit, wobei am nächsten Tag das Geld und die Sicherheit wieder den umgekehrten Weg machen, wobei der Geldempfänger zusätzlich einen Zins bezahlt.
Hier geht es also vor allem um Liquidität, die benötigt wird.

Aber das erklärt mir irgendwo trotzdem nicht, warum der Zins tiefer ist:
Aus Sicht der Bank, welche das Geld zahlt und danach mit Zins zurückbekommt: Was ist daran für mich als diese Bank attraktiv? Als Sichtguthaben bei der SNB würde ich ja bei den aktuellen Positivzinsen mehr Zinsen erhalten, als von der anderen Bank (zumindest scheint das im Schnitt ja so zu sein, da sonst der SARON nicht tiefer als der SNB-Letzins wäre).

Luigi: Bringe bitte Licht ins Dunkle! :beten:
Huch, das ist alles sehr komplex. Aber ich versuche es mal kurz und einfach.

Beim SARON handelt es sich um erstklassig gedeckte Auslagen. Weil also (fast) keine Risikoprämien eingerechnet werden müssen, kann der Satz erstmal tief gehalten werden. Zudem erfolgt die Berechnung retrospektiv, womit er der tatsächlichen Zinsentwicklung immer hinterher läuft. Nachdem das Zinsniveau in den vergangenen Jahren konstant tief lag, war davon nichts zu merken. Jetzt, wo aber Bewegung in die Märkte kommt, ist dies gut erkennbar.

Beim Leitzins handelt es sich in erster Linie um ein politisches Instrument, das nicht primär durch den Markt, sondern durch ein Gremium (SNB) festgelegt wird. Dadurch, dass die SNB den Leitzins letztmals am 15. Dezember um 0.50% erhöht hat, wird der SARON nun mind. 90 Tage brauchen, um sein Niveau dem Leitzins anzupassen. Mind. 90 Tage deshalb, weil wie geschrieben retrospektiv und gedeckt. Tendenziell dürfte es wohl eher noch länger dauern.
Retrospektiv auf längere Zeit ist ja doch nur der SARON Compound?
Der daran zugrunde liegende SARON-Zinssatz gibts ja auf Tagesbasis - ist also nur einen Tag retrospektiv.

Bei der SNB (siehe Link oben) sieht man ja jeweils die Tageswerte.
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